李嘉诚和地方政府冲突内幕7z7z

2019-06-13 15:27:04 来源: 阿勒泰信息港

李嘉诚和地方政府冲突内幕,

当年地方政府大抛媚眼,用各种优惠好不容易拉来的“李嘉诚”金字招牌,为什么今天变成了囤地无良开发商的代号?原因是李嘉诚和地方政府对房地产开发的理念根本就不同,一言以蔽之,地方政府想“结婚”,李嘉诚却只想找“情人”。

文 / 梁海明 (香港财经评论员)

以李嘉诚为首的“长和系”(长江实业、和记黄埔),日前再遭媒体披露其多年来“蜗速”开发土地,在10余座城市变相囤积土地,延长土地开发周期从6年到10多年不等。

对于这种“占着茅坑不拉屎”变相囤地的现象,不但舆论再度把炮口指向李嘉诚,过去把李嘉诚当作财神爷膜拜的一些地方政府官员,也公开表示将会对囤地大户进行一波整治。

过去,李嘉诚旗下的企业在内地投资,走到那里几乎都是媒体聚焦、政府争相拉拢的对象。他们对李嘉诚的态度,今天为什么有如此大的转变呢?在这里我可以告诉读者三个少为人知的内幕。

地方政府要的李嘉诚给不了

首先,地方政府和李嘉诚对于投资开发地皮的设想完全不同。

自改革开放以来,官员们深深体会到“房地产经济”所带来的经济利益:通过引进开发商投资开发土地,修建商业楼宇和住宅,不但可以增加地方政府的财政收入,更加能够提振税收、就业和消费市场。

由于房地产这个市场上一直讲究名人效应,一旦某地成功吸引知名企业前往开发土地,既能创造出品牌形象效益,又能极大提高当地的招商引资形象,以此吸引更多的企业前往当地投资。

因此,像李嘉诚这类的级人物,早就成为了各地政府“大抛媚眼”的对象。地方政府为了邀请李嘉诚的“长和系”前往当地投资买地盖房,更无不千方百计给予“长和系”在圈地、地价、税收和用工等各个方面提供优惠政策,希望以此吸引其落地生根。

显而易见,地方政府这种非常慷慨的“求爱”方式,自然会获得精于计算的李嘉诚的青睐。但是,当地方政府一厢情愿希望“长和系”到来之后,可以很快就“开花结果”,在所购买的土地上破土动工,修建楼宇的时候,却赫然发现事与愿违,“长和系”竟然以“蜗牛式”的速度开发土地,未能给地方政府带来预想中的经济收益,地方官员对此很有怨言。

不过,站在李嘉诚的立场而言,所谓在商言商,“长和系”接受地方政府的“求爱”,一是为了增加在内地的土地储备量,以巩固、壮大自己,这是包括“长和系”在内的香港大多数开发商所采取的长线投资、长期储备的发展模式。

二是为了赚取巨额的土地溢价。可能很多读者不了解,“长和系”在香港一贯的开发模式,就是“个进入开发区域,以低价拿地;一个开工、销售,以高价卖出”,等到其它开发商将周围配套发展好之后,当初荒凉的区域变成人丁兴旺的闹市,房价大幅上扬,“长和系”就可以稳赚土地溢价。

就拿“长和系”在上海普陀区“真如城市副中心”投资的地块为例,虽然“长和系”早在2006年底就以底价22亿元(人民币,下同)获得“真如城市副中心”南部核心区的地块,拿地价格是约3000元/平方米。但“长和系”拿地之后,一直使用“拖字诀”,整个项目预计要到2018年才能落成。

由于“真如城市副中心”作为上海四大城市副中心的拼图,及上海可供开发的热土,因此地价逐年高涨,目前已经远远超过15000元/平方米,未来的价格还会更高。也就是说,“长和系”的项目仅溢价率就超过5倍,可以不建一砖一瓦就可以获利100亿元以上。

在这种情况下,请读者告诉我,如果读者您是李嘉诚,您愿意这么快就把土地开发出来卖掉吗?

因此,由于地方政府和李嘉诚对彼此的认知是错位的,地方政府认为既然向李嘉诚“求爱”成功,双方下一步就应该结婚,“开花结果”。但在李嘉诚看来,双方只是你情我愿的“情人”关系,是否要落地开花,需看双方的共同意愿,而非单方面决定。

加上,一些地方官员或许不明白的是,经济学上有一个所谓的“用钱包来配给”(rationing by the

purse)的理论,简单来说就是谁的钱多,谁就拥有更大的决定权。财势滔天的李嘉诚,当然要由自己来主导土地开发的进度,以攫取利益。

在这种地方政府要“结婚”,李嘉诚只想当“情人”的情况下,地方政府急于“求婚”未遂,还赔了夫人又折兵,因此,不但对李嘉诚“恶语相向”,相信未来会越来越多针对“长和系”的变相囤地的措施出现。

李嘉诚招牌逐渐失色

与此同时,“李嘉诚”这三个字的招牌,也不再像以往那么吃香了。

除了一些地方的官员对李嘉诚“因爱生恨”外,也有一些地方的官员开始对“李嘉诚”这三个字的招牌不再感冒了。为什么会这样呢?这当中有三方面的原因。

一方面是由于在2010年欧洲爆发债务危机之后,欧洲经济受到严重冲击,导致欧洲资产价格降低,为外界创造了投资欧洲的机遇。李嘉诚因此增加对欧洲的投资,相应地减少对中国内地的投资,这种“西进东退”举措自然令一些地方政府对李嘉诚前来投资的期待越来越低。

另一方面是李嘉诚近年在内地投资房地产的步伐缓慢,也令地方政府重新考虑选择其它开发商。相比内地一些开发商的“5、9、12”(拿到地后5个月内开工,9个月后开始卖楼,12个月楼盘现金流已经转为正)的开发节奏,包括李嘉诚在内的香港开发商普遍“慢几拍”,由于无法提高资金周转率,开发土地的步伐自然慢了下来。

加上,和内地普遍高负债、杠杆率很高的开发商不一样,香港开发商长更加注重财政稳健和低负债率,与内地开发商动辄超过100%的负债率相比,李嘉诚旗下的长实在内地业务部分负债率不到5%,整个集团负债率也只有15%左右。

在这种稳健的开发思路之下,李嘉诚拓展房地产的步伐,自然跟不上竞争对手的“房价不在高,能卖则灵;赚钱不用多,能回笼则灵”脚步,也达不到地方政府加快开发,拉动经济快速发展的要求。

第三方面则是随经济快速发展,本地企业逐渐壮大,以及欧美、日本资金的涌入,一些地方政府对包括李嘉诚在内的港资已不再严重依赖。而且,一些地方政府换届之后,新上任的官员对此前与李嘉诚所签的“不平等协议”存有看法,希望可以取消过度优惠的政策。

因此,在上述多个因素之下,地方政府对李嘉诚的期待减少,加上,官员逐渐认识到李嘉诚不是“超人”,而是“凡人”后,取消了不少给予他的“超国民待遇”,改为以“国民待遇”来规范李嘉诚的投资行为,开始对“长和系”的一些涉嫌违规的举措开始公事公办起来。“李嘉诚”这三个字,在内地开始慢慢地褪色了。

整治楼市须杀鸡儆猴

更令读者们想不到的是,在当前的情况下,拿李嘉诚“开刀”,重要的一个原因则是基于中央政府决心要整治房地产市场的混乱情况,促进房地产市场健康发展。

房价之所以不断上涨,除了开发商不断囤地,形成低价猎地、零成本养地、高价出售的恶性循环,将房价一步步推向高峰外,还因为缺乏足够的土地修建房子,造成供应紧张,导致房价不断被推高。

着名地产开发商SOHO中国公司董事长潘石屹曾透露说,中国至少有1/3的开发商“从来不盖房子”,只是专门炒地皮,造成用来盖房子的土地有限,房子越来越少了,房价自然不断飙高。

再加上,一些地方政府对相关房地产法规执法不严,例如虽然按照相关规定,土地若闲置1年以上,将收取20%的土地闲置费,闲置两年以上将被收回。但是,不少内地开发商批评地方政府在执法力度上对内外资有别,规定内地开发商不能囤积土地,但对于港资庞大的土地储备则没有严格限制及执行。

而香港开发商则指责说,有些内地开发商凭借与地方政府的关系,高价投地后退回了事,香港地产商对这种破坏游戏规则的行为感到不公平。

对于房地产市场的这种乱象,一场由中央到地方的“土地整顿风暴”已席卷而来,在加强对包括“长和系”在内的大型开发商的清查工作,希望以此杀一儆百的同时,中央政府还对土地财政的反腐使出连环拳,除了加强调查房地产开发中所牵涉官商勾结的违法行为之外,国家审计署即将启动土地出让金的专项审计工作,税务部分也将针对开发商拖欠的土地闲置税挥刀。

中央政府希望通过这些举措,对外发出政府对内外资一视同仁的信号,对内则强调政府整治房地产市场的决心,以此构建一个健康发展的房地产市场。

当然,在这里必须向读者说明的是,政府针对“长和系”的这些举措,并非意味“长和系”有违规行为,这正如“长和系”经常强调:“并没有囤地的意图,我们一直希望尽快完成发展及出售项目,以便套回资金进行再发展”。

而且,不少内外资的开发商仍有不少办法钻法律空子,要变相囤地并不难。例如,开发商可以故意在土地规划造有缺陷,不符合政府的要求,被政府要求修改,以拖延时间;又或者留下一两处房屋故意不拆迁,推延项目的开发日期。就算按时开工,开发商也可以通过诸如地基出现变化、天气突然转差、罢工和发现古迹等等借口,来拖慢工程的进度。

由于各种钻法律空子的方式屡试不爽,导致不少开发商变相囤地现象难以抑制。政府的解决之道,除了现有的政策之外,还可以考虑将大地块分拆成小地块,减少土地出让的面积,这不但可以降低竞争门坎,吸引更多的中小开发商参与竞购土地,也可以加大土地市场的竞争,打破大型开发商在土地上的垄断,增加开发商囤地难度。

同时,政府也可以考虑实施更加严厉的政策,减少开发商的囤地行为。例如,香港'规定只要政府收回土地是为了公众利益,例如为了修建保障性住房、大型公共基建设施,就可以收回在一定年限内开发商手中仍未充分开发的土地,而且不用赔偿规划之后的升值潜力,也就是说,政府收地赔钱给开发商可以有权不考虑土地的升值潜力,以此对开发商的囤地行为带来震慑。

简而言之,面对房地产市场当前的乱象,中央政府除了针对一些开发商的涉嫌违规行为大力整治之外,中央政府还需进一步厘清政府与市场的关系,促使地方政府构建健康的政商关系,不再以“抛媚眼”、“找情人”的方式相处,将市场能够解决的尽快交还给市场,只有变革政府的管理体制,房地产市场才有更加健康的未来。

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